De la polemica en seguir aplicando el metodo ECO en la valoracion de activos residenciales y suelos, en los ultimos resultados el consejo de administracion parece querer cubrirse las espaldas explicando en sus cuentas lo siguiente:
TINSA ha valorado la cartera de activos residenciales y suelos , conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007, EHA 564/2008 y Real Decreto 1060/2015 excepto en lo relativo a los principios, las disposiciones de documentación necesaria, y la instrucción para calcular el valor de tasación, y la finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ãmbito de aplicación).
Empezando por el real Decreto 1060/2015 y las excepciones que citan es logico que dicha tasacion quede fuera del ambito de aplicacion ( articulo2) de ese decreto, pues el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, nada tiene que ver con la tasacion de activos de una inmobiliaria.
En cuanto al EHA 564/2008 tiene un unico articulo:ArtÃculo único. Modificación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.Disposición adicional séptima. Aplicación del principio de prudencia en relación con la posibilidad expropiatoria. 3. Cuando hayan vencido los plazos para el cumplimiento de los deberes de urbanización o de edificación del suelo.
En resumen, se estan acogiendo a una ley de seguros no aplicable y a una ley de expropiacion forzosa sin que haya sido incoado procedimiento de expropiacion , para disminuir al minimo el valor de tasacion de los activos de suelo aplicandola como es de aplicacion dicha ley a ciertas finalidades financieras. ,todo lo cual da la razon a Polygon y sus reclamaciones pese a que no dire que Realia, sino su consejo, argumente esta utilizacion de la norma para sus intereses.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BO ... 02&tn=1#a2
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?i ... -2008-4204
REALIA
-
Takeover
- Mensajes: 91
- Registrado: 02 Mar 2019 09:09
- Agradecido: 4 veces
- Agradecimiento recibido: 13 veces
Tengo acciones de FCC y entré en Realia con la ampliación de capital de Diciembre. La entrada la hice porque con la eliminación de toda la deuda de la parte no patrimonial, creo que FCC está apuntando a una próxima operación de la matriz sobre la filial y tengo una duda. En caso de absorción de Realia por FCC, el 37% de las acciones que FCC tiene ahora en Realia pasarÃan a la autocartera de FCC si hicieran una fusión o absorción 
Buenfinde.
Buenfinde.lo que deberia haberse producido es un requerimiento por CNMV solicitando la informacion precisa acerca de la valoracion RICS vc ECO.
Sino recuerdo mal algo se hizo al respecto hace tiempo, pero ese "hace tiempo" ya no deberia ser valido, pues se entiende, que CNMV dio validez a la respuesta, la cual, dicho sea de paso, fue vaga y totalmente imprecisa.
En cualquier caso, habria que saber si realmente CNMV puede obligar a la actualizacion de la tasacion, o no....pues parece que, o bien no se implica, o, sencillamente, no es de su competencia
¿ Hay un plazo para el pronunciamiento del ICAC?
Saludos
Sino recuerdo mal algo se hizo al respecto hace tiempo, pero ese "hace tiempo" ya no deberia ser valido, pues se entiende, que CNMV dio validez a la respuesta, la cual, dicho sea de paso, fue vaga y totalmente imprecisa.
En cualquier caso, habria que saber si realmente CNMV puede obligar a la actualizacion de la tasacion, o no....pues parece que, o bien no se implica, o, sencillamente, no es de su competencia
¿ Hay un plazo para el pronunciamiento del ICAC?
Saludos
-
Takeover
- Mensajes: 91
- Registrado: 02 Mar 2019 09:09
- Agradecido: 4 veces
- Agradecimiento recibido: 13 veces
El plazo para contestar son 50 dÃas.
http://www.icac.meh.es/Documentos/Carta ... s_ICAC.pdf
En 2016 ya actualizaron una parte del valor de la cartera y en un dīa+15%
http://www.expansion.com/mercados/2015/ ... b464f.html
Si el ICAC resuelve que la valoración con la nuevas normas contables no debe hacerse con el sistema ECO, Realia deberá aceptar la resolución y hacerlo a partir de ya con el método RICS. Es la CNMV la que tenÃa que haber hecho la consulta al ICAC una vez planteadas las dudas, porque es el ICAC el que debe resolver sobre esa cuestión, y la CNMV vigilar que se cumpla.
Realia es la única del sector en España que valora y presenta las cuentas por el sistema ECO. Si la resolución del ICAC es favorable a la reclamación de Polygon el NAV de Realia aumentarÃa un 15 - 20%.
http://www.icac.meh.es/Documentos/Carta ... s_ICAC.pdf
En 2016 ya actualizaron una parte del valor de la cartera y en un dīa+15%
http://www.expansion.com/mercados/2015/ ... b464f.html
Si el ICAC resuelve que la valoración con la nuevas normas contables no debe hacerse con el sistema ECO, Realia deberá aceptar la resolución y hacerlo a partir de ya con el método RICS. Es la CNMV la que tenÃa que haber hecho la consulta al ICAC una vez planteadas las dudas, porque es el ICAC el que debe resolver sobre esa cuestión, y la CNMV vigilar que se cumpla.
Realia es la única del sector en España que valora y presenta las cuentas por el sistema ECO. Si la resolución del ICAC es favorable a la reclamación de Polygon el NAV de Realia aumentarÃa un 15 - 20%.
¿se puede interpretar que se trata de dias naturales?. No indica lo contrario asi que probablemente sea asi.
Supongo que has sumado el plazo de 20 dias maximo de tiempo desde que se inicia el estudio de una denuncia que ha sido recibida, con un mes de plazo de contestacion de la dispensa.
Si asi fuera, tenemos que Polygon denuncio ante el Icac el 14 de Enero, el dia 3 de Febrero, lo mas tardar, empezo el Icac con el estudio, habiendose cumplido el dia 4 de Marzo el plazo de contestacion.
Parece sencillo, pero quizas no lo sea tanto. Mañana la respuesta
Supongo que has sumado el plazo de 20 dias maximo de tiempo desde que se inicia el estudio de una denuncia que ha sido recibida, con un mes de plazo de contestacion de la dispensa.
Si asi fuera, tenemos que Polygon denuncio ante el Icac el 14 de Enero, el dia 3 de Febrero, lo mas tardar, empezo el Icac con el estudio, habiendose cumplido el dia 4 de Marzo el plazo de contestacion.
Parece sencillo, pero quizas no lo sea tanto. Mañana la respuesta
-
Takeover
- Mensajes: 91
- Registrado: 02 Mar 2019 09:09
- Agradecido: 4 veces
- Agradecimiento recibido: 13 veces
Mañana deberìa cumplirse el plazo para contestar.
Carlos Slim es el que controla las dos. Slim ha eliminado toda la deuda no patrimonial de Realia, en mi opinión con objeto de hacer una operación de la matriz sobre la filial. Y en poco tiempo hará un canje de una parte de la participación de Koplowitz en FCC, por la deuda asociada a esa participación y que Slim le compró a BkiaBBVA.
Después de esto, Koplowitz se quedará con un 5% de FCC que es el porcentaje no pignorado de sus acciones.
Al mismo tiempo hay convocada una reunión del consejo dos meses antes de lo normal. Lo que puede salir de la reunión del consejo es la reestructuración del grupo FCC con una posible operación de la matriz sobre la filial, la reducción del porcentaje de Koplowitz en FCC al 5% ya sin deuda asociada a sus acciones, y el anuncio de reparto de dividendo.
https://www.lainformacion.com/empresas/ ... a/6493616/
Carlos Slim es el que controla las dos. Slim ha eliminado toda la deuda no patrimonial de Realia, en mi opinión con objeto de hacer una operación de la matriz sobre la filial. Y en poco tiempo hará un canje de una parte de la participación de Koplowitz en FCC, por la deuda asociada a esa participación y que Slim le compró a BkiaBBVA.
Después de esto, Koplowitz se quedará con un 5% de FCC que es el porcentaje no pignorado de sus acciones.
Al mismo tiempo hay convocada una reunión del consejo dos meses antes de lo normal. Lo que puede salir de la reunión del consejo es la reestructuración del grupo FCC con una posible operación de la matriz sobre la filial, la reducción del porcentaje de Koplowitz en FCC al 5% ya sin deuda asociada a sus acciones, y el anuncio de reparto de dividendo.
https://www.lainformacion.com/empresas/ ... a/6493616/
Seguimos esperando....
La indeterminacion del plazo del Icac, cualquier dia, cercano o lejano, se resolvera.....supongo
Mientras a esperar la convocatoria de Junta Extraordinaria, con el orden del dia que pueda incluir la fusion,,,,con canje favorable
Saludos
La indeterminacion del plazo del Icac, cualquier dia, cercano o lejano, se resolvera.....supongo
Mientras a esperar la convocatoria de Junta Extraordinaria, con el orden del dia que pueda incluir la fusion,,,,con canje favorable
Saludos
-
Takeover
- Mensajes: 91
- Registrado: 02 Mar 2019 09:09
- Agradecido: 4 veces
- Agradecimiento recibido: 13 veces
Se trata de esperar que el ICAC resuelva sobre la valoración en breve y que Polygon la de a conocer. La peor respuesta que puede dar el ICAC para los minoritarios de Realia es que el NAV se quede como está y la otra es que obliguen a valorar como dice Polygon y a subir el NAV valor neto de RLIA +10% ó +20%.
Pueden intentar una OPA o un posible canje de acciones. Una buena proporción a los precios actuales serÃa 1 acción de FCC por 11 acciones de Realia. Valoración EV FCC=14,2 euros y descuento de dividendo en FCC de 0,4 euros. Con el precio de FCC entorno a los 13,80 euros el precio de canje de cada Realia serÃa el NAV actual, 1,25 euros. A ese precio deja agusto la señora Koplo y a los accionistas de Realia
Pueden intentar una OPA o un posible canje de acciones. Una buena proporción a los precios actuales serÃa 1 acción de FCC por 11 acciones de Realia. Valoración EV FCC=14,2 euros y descuento de dividendo en FCC de 0,4 euros. Con el precio de FCC entorno a los 13,80 euros el precio de canje de cada Realia serÃa el NAV actual, 1,25 euros. A ese precio deja agusto la señora Koplo y a los accionistas de Realia
-
Takeover
- Mensajes: 91
- Registrado: 02 Mar 2019 09:09
- Agradecido: 4 veces
- Agradecimiento recibido: 13 veces
Slim y Polygon juegan al gato y al ratón en Realia ante una OPA de exclusión
Ambos ocultan su situación accionarial tras la última ampliación, con la vista puesta en el esperado volantazo del azteca para situar a la promotora fuera de foco , como hizo con Portland
https://cronicaglobal.elespanol.com/bus ... 1_102.html
Ambos ocultan su situación accionarial tras la última ampliación, con la vista puesta en el esperado volantazo del azteca para situar a la promotora fuera de foco , como hizo con Portland
https://cronicaglobal.elespanol.com/bus ... 1_102.html
-
Takeover
- Mensajes: 91
- Registrado: 02 Mar 2019 09:09
- Agradecido: 4 veces
- Agradecimiento recibido: 13 veces
Ese canal up que has puesto en Realia, es el que deberÃa hacer si se hiciera la operación de cambio de papeles entre FCC y su filial Realia. Una posibilidad, pero basada en indicios previos que dejan algunas pistas.
1.-La intención de Slim de excluir Realia de cotización, fundamentada en los antecedentes de Slim en casos similares y por su intención demostrada con las OPAS y ampliaciones anteriores en acaparar todo el papel posible de la filial patrimonial de FCC en esas operaciones.
2.-El cambio de sede social de Realia. Antes de la última ampliación de capital de Realia en Diciembre de 2018, trasladaron la sede social y las oficinas de Realia, a las oficinas/domicilio/sede social de FCC.
3.-El adelanto de tres meses en la reunión del consejo. La reunión del consejo se adelanta con la intención de hacer cambios corporativos. En cualquier sociedad cotizada, las operaciones corporativas entre la matriz y la filial necesitarÃan de la incorporaciòn actualizada de las auditorÃas y cuentas anuales. Por tanto, este tipo de decisiones, como posibles operaciones corporativas previstas por el consejo de administración, se toman en el primer trimestre del año con el fin de utilizar los resultados auditados de las sociedades, vigentes todavÃa en ese momento. El anuncio del consejo de una operación de este tipo después del mes de Mayo, requerirÃa de la presentación de unas nuevas cuentas anuales auditadas y actualizadas de las sociedades implicadas.
3.-La innecesaria y artificial ampliación de capital de Diciembre de 2018. La intención declarada de Realia para argumentar esta última ampliación es amortizar el único préstamo existente en la parte de promociones de Realia, concedido por Caixabank cinco meses antes en muy buenas condiciones, con un tipo de interés que estaba por debajo del 1,8% anual.
Con ese tipo de interés para financiación, ni TEF ni muchas otras empresas muy solventes habrÃan amortizado ese crédito. Si Realia lo ha amortizado a los 7 meses de haberlo firmado, no creo que sea por reducir una deuda concedida en condiciones muy favorables pocos mese antes, sino para
limpiar el balance de la parte no patrimonial y las cifras de la S.A., con la intención de hacer una próxima operación de integración de Realia en FCC.
Es una hipótesis y puede haber otras, como otro intento previo de OPA antes del intento definitivo, pero parece bastante mas complicado por la posiciones combativas de Polygon y otros minoritarios que tienen mas del 15% del capital. Si el accionista mayoritario no puede llegar al 90,01% y la intención final es excluir Realia de cotización y de minoritarios accionistas, lo inapelable o inevitable para los minoritarios aunque se llamen Polygon y tengan un 15% es una absorción por FCC. En una absorción, el precio lo van a poner los administradores-auditores de cuentas de las sociedades. Si Polygon u otros minoritarios no estuvieran de acuerdo con el proyecto de absorción, pueden oponerse si se consideran perjudicados, impugnar el balance de fusión y pedir el nombramiento de un experto del Registro Mercantil para que fijara la posible indemnización,pero no se pararÃa en ningun caso la posible operación en marcha.
Gráfico de 4 horas de RLIA y FCC desde poco antes de la última ampliación de capital casi calcando los movimientos.
https://i.postimg.cc/xjLNnqX9/FCC-4-horas-png2.png
1.-La intención de Slim de excluir Realia de cotización, fundamentada en los antecedentes de Slim en casos similares y por su intención demostrada con las OPAS y ampliaciones anteriores en acaparar todo el papel posible de la filial patrimonial de FCC en esas operaciones.
2.-El cambio de sede social de Realia. Antes de la última ampliación de capital de Realia en Diciembre de 2018, trasladaron la sede social y las oficinas de Realia, a las oficinas/domicilio/sede social de FCC.
3.-El adelanto de tres meses en la reunión del consejo. La reunión del consejo se adelanta con la intención de hacer cambios corporativos. En cualquier sociedad cotizada, las operaciones corporativas entre la matriz y la filial necesitarÃan de la incorporaciòn actualizada de las auditorÃas y cuentas anuales. Por tanto, este tipo de decisiones, como posibles operaciones corporativas previstas por el consejo de administración, se toman en el primer trimestre del año con el fin de utilizar los resultados auditados de las sociedades, vigentes todavÃa en ese momento. El anuncio del consejo de una operación de este tipo después del mes de Mayo, requerirÃa de la presentación de unas nuevas cuentas anuales auditadas y actualizadas de las sociedades implicadas.
3.-La innecesaria y artificial ampliación de capital de Diciembre de 2018. La intención declarada de Realia para argumentar esta última ampliación es amortizar el único préstamo existente en la parte de promociones de Realia, concedido por Caixabank cinco meses antes en muy buenas condiciones, con un tipo de interés que estaba por debajo del 1,8% anual.
Con ese tipo de interés para financiación, ni TEF ni muchas otras empresas muy solventes habrÃan amortizado ese crédito. Si Realia lo ha amortizado a los 7 meses de haberlo firmado, no creo que sea por reducir una deuda concedida en condiciones muy favorables pocos mese antes, sino para
limpiar el balance de la parte no patrimonial y las cifras de la S.A., con la intención de hacer una próxima operación de integración de Realia en FCC.
Es una hipótesis y puede haber otras, como otro intento previo de OPA antes del intento definitivo, pero parece bastante mas complicado por la posiciones combativas de Polygon y otros minoritarios que tienen mas del 15% del capital. Si el accionista mayoritario no puede llegar al 90,01% y la intención final es excluir Realia de cotización y de minoritarios accionistas, lo inapelable o inevitable para los minoritarios aunque se llamen Polygon y tengan un 15% es una absorción por FCC. En una absorción, el precio lo van a poner los administradores-auditores de cuentas de las sociedades. Si Polygon u otros minoritarios no estuvieran de acuerdo con el proyecto de absorción, pueden oponerse si se consideran perjudicados, impugnar el balance de fusión y pedir el nombramiento de un experto del Registro Mercantil para que fijara la posible indemnización,pero no se pararÃa en ningun caso la posible operación en marcha.
Gráfico de 4 horas de RLIA y FCC desde poco antes de la última ampliación de capital casi calcando los movimientos.
https://i.postimg.cc/xjLNnqX9/FCC-4-horas-png2.png
