REALIA

[Takeover]

Vaya, vaya .....después de una Junta aparentemente pacífica y políticamente correcta por parte de Realia, argumentando por escrito las dudas de Polygon, éste ha vuelto a la carga dejando claro, que no va a ser un socio cómodo , ...."avisa con días de antelación porque el que da primero da dos veces", ......o los mexicanos ponen la cotización por encima Nnav o van a tener una "china en el zapato....."se vuelve a poner interesante como en la ampliación de capital, ......Lo que el viento se llevó segunda parte.

“Con la apariencia de preguntas para la Junta General de Accionistas, lanzan Uds. al mercado insinuaciones insidiosas y sin fundamento sobre la posible falsedad de las cuentas de Realia.
Bajo ningún concepto podemos permitirles tales insinuaciones.
Las cuentas de Realia están auditadas sin salvedades, por auditores externos, profesionales de primera categoría (Deloitte varios años y los últimos EY) y reflejan adecuadamente la imagen fiel del patrimonio, situación financiera, resultados y flujos de efectivo de la compañía, todo ello de conformidad con la normativa aplicable.
La compañía les advierte de las responsabilidades en que pudieran incurrir por sus continuas declaraciones que podrían dañar la buena reputación de la misma.
Nos reservamos expresamente el ejercicio de cuantas acciones legales (civiles o penales) pudieran correspondernos”.

Esta es parte de la respuesta de Realia a Polygon en la junta de hace un mes. Esta respuesta ha sido contestada por Polygon presentando dos denuncias al ICAC y CNMV por la infravaloración de dos activos concretos, según la tasación realizada empleando el método RICS, que ha sido encargada por Polygon a Sociedad de Tasación.
Todos los indicios apuntan a que efectivamente hay una depreciación interesada en el valor de una parte de los activos de Realia. Algunas de las respuestas de Realia a Polygon no tienen despercidicio, contradiciéndose entre los argumentos que daba antes para no valorar en RICS por mantener el principio de prudencia, y los que da ahora donde viene a decir que entre una y otra valoración no habrá muchas diferencias. Claro que hay diferencias, y muy importantes según la valoración de activos encargada por Polygon..
https://www.realia.es/uploads/accionist ... 30519-.pdf
https://www.invertia.com/es/noticias/ec ... nia-280008

[Takeover]

La carta de Polygon a Realia que se ha quedado fuera en el anterior post...
https://www.prnewswire.com/news-release ... 71419.html

[Takeover]

En la carta de Polygon al consejo de Realia, ya se apunta a la posible connivencia del consejo en caso de que las nueva valoración estuviera viciada por los datos proporcionados por Realia.

....."Nos gustaría resaltar que la norma de valoración RICS Depende de una serie de entradas que serán suministradas por Realia al valuador externo independiente de la compañía por medio de un plan de negocios para su desarrollo....

y es que es difícil de entender que si la valoración con metodología RICS en 2011 era de 730M euros, la valoración actual con casi los mismos suelos y ya con el método RICS de nuevo, como en 2011, vaya a quedarse ahora en menos de 300M........
Habría que recordar al consejo que la actividad de Realia consiste en desarrollar los suelos y no convertirse en una patrimonial de suelo sin desarrollar -y con grandes bolsas de plusvalías futuras ocultas- seguramente por el interés de alguno sus mayores accionistas..

"Nos gustaría recordar a los miembros de la Comisión de Auditoría y Control que Realia valoró su cartera de terrenos residenciales, cuya composición se ha mantenido sustancialmente sin cambios, en más de 730 millones de euros utilizando el estándar RICS en diciembre de 2011 . Los precios de las casas nuevas en España.ahora son equivalentes a los precios, como se puede ver fácilmente en las estadísticas oficiales del Instituto Nacional de Estadística. Además, la disponibilidad de hipotecas y el número de transacciones de vivienda en realidad están en mejores niveles que en 2011. Creemos que también es razonable suponer que el grado de desarrollo urbano de la cartera no se ha deteriorado en los últimos ocho años, sino que Realia ha continuado avanzando en estos desarrollos, al igual que su propósito corporativo.

Por lo tanto, todo lo demás es igual, la cartera de terrenos residenciales de Realia debe valer al menos tanto ahora como lo fue en 2011. Esperamos que los resultados financieros de la empresa en el primer semestre de 2019 que utilizan la norma de valoración RICS adoptada reflejen este hecho."


LONDRES , 20 de junio de 2019 / PRNewswire / -

Sr. Juan Rodríguez Torres
Sra. Ximena Caraza Campos
Sr. Elías Fereres Castiel
Comisión de Auditoría y Control de la Junta Directiva
REALIA BUSINESS, SA
Av. Del Camino de Santiago , 40
28050 Madrid

19 de junio de 2019

Estimados miembros de la Comisión de Auditoría y Control del Consejo de Administración:

Polygon desea informarle que hemos encargado a la Sociedad de Tasación la producción de dos informes de valoración independientes, llevados a cabo utilizando el estándar RICS, para las parcelas que Realia posee en Retamar de la Huerta (Alcorcón, Madrid ) y Guadalquitón (San Roque). , Cádiz). Estos informes independientes muestran una valoración total que es aproximadamente 10 veces superior a la valoración total publicada por Realia para estas dos parcelas, lo que resulta en una discrepancia de valoración muy significativa de más de 70 millones de euros , como se resume en la siguiente tabla:


Valoración por
REALIA

Valoración por

SOCIEDAD DE TASACIÓN

DIFERENCIA

Guadalquitón

2.1m €

50.0m €

47.9m €

RETAMAR DE LA HUERTA

6,3m €

28.7m €

22.4m €

TOTAL

8.4m €

78.7m €

70.3m €

Los dos informes independientes de valoración de la Sociedad de Tasación utilizan supuestos conservadores con respecto al tiempo previsto para obtener los permisos necesarios (planes generales y parciales cuando sea necesario, así como planes de urbanización y re-zonificación), así como para llevar a cabo los procedimientos necesarios. obras de urbanización, y una estimación conservadora del costo de dicha urbanización.

Nos complacería compartir una copia de estos informes para su referencia.

En respuesta a varias de las preguntas formuladas por Polygon durante la reciente Reunión General Anual de Realia, la Compañía parecía atribuir la responsabilidad exclusiva de la valoración de su banco de terrenos residenciales al valuador externo independiente de la compañía.

Sobre la base del "hecho relevante" publicado el 22 de marzo de 2019 , Realia aplicará, por primera vez desde diciembre de 2011 , la norma de valoración RICS para valorar su banco de terrenos residenciales a partir de junio de 2019. Nos gustaría resaltar que la norma de valoración RICS Depende de una serie de entradas que serán suministradas por Realia al valuador externo independiente de la compañía por medio de un plan de negocios para su desarrollo. Los insumos de dicho plan de negocios tendrán un efecto muy importante en la valoración del banco de tierras. Estas entradas incluyen:

Tiempo de planificación / urbanización / licencia final
Costos de la urbanización.
Número de unidades planificadas, y divididas entre privadas y asequibles, así como otros usos comerciales
Tiempo para el inicio de la construcción
Costos de construcción
Tiempo de ventas del producto final.
Debido a la importancia de estos insumos en la valoración final alcanzada por el valuador externo independiente, la compañía tiene la importante responsabilidad de proporcionar al valuador datos precisos y realistas sobre las perspectivas de desarrollo de la cartera para que la valuación de la tierra refleje la verdadera Valor neto realizable de los activos de la empresa.

Dada la gran diferencia material en valores que hemos comprobado, de más de 70 millones de euros , al analizar solo dos de las parcelas propiedad de Realia, está claro que históricamente las valoraciones presentadas por la empresa a sus accionistas minoritarios y el mercado no han sido confiables. . Como resultado, a Polygon le preocupa que un plan de negocios demasiado conservador proporcionado al valuador externo independiente de Realia podría tener el efecto de deprimir artificialmente e indebidamente la valoración de su banco de tierras. Buscaríamos tomar acción en tal evento.

Ya hemos observado varios intentos de Realia para minimizar el impacto potencial de la reimplementación del estándar de valoración RICS. El CFO de la empresa, cuando se le preguntó sobre el impacto potencial de pasar de ECO a RICS en la Reunión General Anual de 2018, declaró que las diferencias potenciales "no deberían ser muy relevantes". Y nuevamente en las respuestas proporcionadas a nuestras preguntas en la Reunión General Anual de 2019 (para la pregunta A10), la Junta declaró que "los valores deben estar muy cerca". Parece que tanto el Directorio como la gerencia han tomado una decisión acerca de la valoración incluso antes de que el valuador externo independiente de la compañía haya realizado su trabajo.

Nos gustaría recordar a los miembros de la Comisión de Auditoría y Control que Realia valoró su cartera de terrenos residenciales, cuya composición se ha mantenido sustancialmente sin cambios, en más de 730 millones de euros utilizando el estándar RICS en diciembre de 2011 . Los precios de las casas nuevas en España.ahora son equivalentes a los precios, como se puede ver fácilmente en las estadísticas oficiales del Instituto Nacional de Estadística. Además, la disponibilidad de hipotecas y el número de transacciones de vivienda en realidad están en mejores niveles que en 2011. Creemos que también es razonable suponer que el grado de desarrollo urbano de la cartera no se ha deteriorado en los últimos ocho años, sino que Realia ha continuado avanzando en estos desarrollos, al igual que su propósito corporativo.

Por lo tanto, todo lo demás es igual, la cartera de terrenos residenciales de Realia debe valer al menos tanto ahora como lo fue en 2011. Esperamos que los resultados financieros de la empresa en el primer semestre de 2019 que utilizan la norma de valoración RICS adoptada reflejen este hecho.

Finalmente, nos gustaría informar a los miembros del Comité de Auditoría y Control que se ha proporcionado una copia de los informes de valoración independientes realizados por la Sociedad de Tasación tanto al ICAC como a la CNMV para su consideración.

Sinceramente,

Polygon Global Partners LLP

[flasman]

la excusa esgrimida publicamente por Realia, es que ellos son "prudentes"....
Por ser prudente se entiende que no desarrollan planes de negocio, en consecuencia, ¿no son desarrolladores de suelo?
La valoracion de los terrenos al depender del uso que sean objeto, puede variar significativamente, y es ahi donde esta el problema....como defender ante un juez que la "politica" de la empresa es no hacer nada, y en consecuencia no dar valor a lo que de otra forma si lo tendria.

Vamos a ver hasta donde llega Polygon, pq lo q esta claro es q la proxima revision del nav, no ofrecera cambios sustanciales ( ojala me equivoque), con lo que Polygon pasara al ataque, pero ¿ de que forma?

¿para que seguir tensando la cuerda, cuando, teoricamente, el año que viene, Koplowitz deberia liquidar con Slim la deuda contraida?

El asunto Realia deberia estar resuelto para entonces......

saludos

[Takeover]

la excusa esgrimida publicamente por Realia, es que ellos son "prudentes"....
Por ser prudente se entiende que no desarrollan planes de negocio, en consecuencia, ¿no son desarrolladores de suelo?
La valoracion de los terrenos al depender del uso que sean objeto, puede variar significativamente, y es ahi donde esta el problema....como defender ante un juez que la "politica" de la empresa es no hacer nada, y en consecuencia no dar valor a lo que de otra forma si lo tendria.

Vamos a ver hasta donde llega Polygon, pq lo q esta claro es q la proxima revision del nav, no ofrecera cambios sustanciales ( ojala me equivoque), con lo que Polygon pasara al ataque, pero ¿ de que forma?

¿para que seguir tensando la cuerda, cuando, teoricamente, el año que viene, Koplowitz deberia liquidar con Slim la deuda contraida?

El asunto Realia deberia estar resuelto para entonces......

saludos

Así es, el asunto Realia-liquidación de deuda de Koplowitz en mi opinión está vinculado y debería estar resuelto para entonces. Posiblemente con Realia integrada en FCC.
A día de hoy una cosa está clara, con las denuncias de Polygon la estrategia de Slim queda al descubierto. En principio se puede descartar la posibilidad de que Realia continúe depreciando la cartera de suelos , el mismo activo que el resto de cotizadas del sector ponen en valor.
Las dos valoraciones que Polygon remite al ICAC , Guadalquiton y Retamar, tienen a mi juicio, el objeto de acreditar ante el ICAC precisamente la política de “no hacer nada” y deteriorar año a año.
Tanto los 2M de euros q le adjudican a Guadalquiton, como los 6 que le adjudican a Retamar, parecen, si se conocen los activos, tasaciones muy alejadas del valor razonable. Mas todavía después de haber visto la respuesta que ofrecieron en la JGA sobre esos dos activos concretos.
Pueden ser dos buenos ejemplos, parece que Polygon busca el respaldo del ICAC a la valoración de activos con RICS hecha por Sociedad de Tasación.
Demostrar la inacción interesada es complicado, pero si la opinión que emita el ICAC està en concordancia con la tasación hecha por Sociedad de Tasación para Polygon, en cuanto a la valoración RICS, la metodología empleada y los resultados que publica, sería precisamente un inmejorable peritaje o aval para Polygon en cualquier posible causa judicial.
Pero no llegarán a los tribunales, es poco probable, la opinión del ICAC sería en principio vinculante y obligaría a valorar los activos con la metodología que dictaminara. Si Polygon-sociedad de tasación están en lo cierto, el NAV de Realia habrá que obtenerlo utilizando esos criterios.
En breve veremos los cambios en el NAV, demasiado están tardando en publicar la nueva valoraciòn RICS si, Como dice el consejo, los cambios son tan poco relevantes o tan similares a los se obtienen con la valoración ECO.
En pocos días debería haber respuesta de Realia...

[jmr2]

Personalmente, a dia de hoy, pienso que la posicion de Polygon es tan debil que se esta convirtiendo en sus consecuencias en una manera de distraer la atencion del mercado.

Que Polygon no tenga en cuenta la liquidacion de DUSE, que mencione en la pagina 6,en sus aspiraciones " contables" y la soslaye, el que a cada comunicado de Polygon se presione la cotizacion a la baja, el que la posicion de Polygon sean unos meros Cfd,s sobre / o no sobre, unas acciones de Realia ( cuyo titular ultimo va a conocer la compañia con el reciente cambio regulatorio, si no lo conoce ya), parece mas bien el guion de un " participe apremiado" por la naturaleza de lo suigeneris de su participacion. Que eleve a publico una negociacion que podria llevar en privado sin enfocar el nucleo de la cuestion, es hacer el minimo de ruido indispensable para ver si molesta a alguien y distraer la atencion.

¿ Que va a hacer Slim con la deuda Koplowitz ? ¿ La va a refinanciar en 2020 o la va a ejecutar ? ¿ Que ha hecho hasta ahora ? ¿ Es un caballero o un truhan ?

[Takeover]

Personalmente, a dia de hoy, pienso que la posicion de Polygon es tan debil que se esta convirtiendo en sus consecuencias en una manera de distraer la atencion del mercado.

Que Polygon no tenga en cuenta la liquidacion de DUSE, que mencione en la pagina 6,en sus aspiraciones " contables" y la soslaye, el que a cada comunicado de Polygon se presione la cotizacion a la baja, el que la posicion de Polygon sean unos meros Cfd,s sobre / o no sobre, unas acciones de Realia ( cuyo titular ultimo va a conocer la compañia con el reciente cambio regulatorio, si no lo conoce ya), parece mas bien el guion de un " participe apremiado" por la naturaleza de lo suigeneris de su participacion. Que eleve a publico una negociacion que podria llevar en privado sin enfocar el nucleo de la cuestion, es hacer el minimo de ruido indispensable para ver si molesta a alguien y distraer la atencion.

¿ Que va a hacer Slim con la deuda Koplowitz ? ¿ La va a refinanciar en 2020 o la va a ejecutar ? ¿ Que ha hecho hasta ahora ? ¿ Es un caballero o un truhan ?

O sea q la débil posición de Polygon y sus denuncias al ICAC y CNMV sobre la infravaloración de activos, distraen la atención del mercado...?
Si Polygon no hubiera hecho los comunicados d prensa que ha hecho, además de las consultas al ICAC y la denuncia a la CNMV, los accionistas minoritarios casi ni se habrían enterado de un conflicto fundamental en la valoración de Realia.
Ni el ICAC, ni la CNMV habrían advertido a los minoritarios de un conflicto de gobierno corporativo en Realia, con acciones concretas ya ejecutadas y reclamación de dictámenes, que podría afectar a la valoración de los activos de Realia.
Si Polygon está en lo cierto, y va a ser difícil que al menos en parte no lo esté, espero que siga distrayendo al mercado con nuevas valoraciones externas y publicándolas.
DUSE no es objeto de este debate, es un tema solventado y descontado por Polygon en su propia valoración de activos. Ni Polygon incluye DUSE en el conflicto, ni Realia lo utiliza en ningún momento para fundamentar sus argumentos, lo que sin ninguna duda habría hecho por la relevancia de las depreciaciones asociadas a ese proyecto.
Haciendo una batería de preguntas sobre determinados supuestos posibles podemos crear un debate sobre los interrogantes que planteas. En este caso y ya que estamos en un foro, donde además cuestionas de manera muy clara la posición de POLYGON en este conflicto, creo que las preguntas que te haces deberían ir también acompañadas de tu propia respuesta. Seguramente, tu opinión es para el foro, infinitamente más importante que tus preguntas.
Voy a Intenta responderte a las cuatro, pero a las dos primeras solo te puede contestar de forma certera y sin posibilidad de equivocarse el propio interesado.
En cuanto a las dos primeras, mi opinión es que la deuda de Koplowitz la cambiará por acciones de FCC. Precio de canje 14- 15 euros X acción. Koplowitz se quedaría aproximadamente un 5% de FCC.
En cuanto a la tercera...que ha hecho hasta ahora?. Solo hay que consultar el historial de ampliaciones u OPAS a precio de chatarra en Cementos Portland y Realia. En Portland ya hubo un conflicto de interés entre accionistas que el accionista mayoritario decidió que se resolviera a la “mexicana”. Tres magistrados de la Audiencia Nacional han resuelto ahora que el conflicto de Portland, resuelto a la mexicana no se hizo conforme a derecho, perjudicando de forma importante a los accionistas minoritarios. Pues a la “mexicana” ha conducido a Realia hasta hoy con un objetivo muy concreto, aunque a día de hoy siga sin lanzar el zarpazo final.....”te voy a hacer una oferta que no podrás rechazar”....
La cuarta es más fácil de responder, es un truhán y es un señor. Es un señor truhán.

[jmr2]

a)DUSE no es objeto de este debate, es un tema solventado y descontado por Polygon en su propia valoración de activos.

b) Ni Polygon incluye DUSE en el conflicto, ni Realia lo utiliza en ningún momento para fundamentar sus argumentos, lo que sin ninguna duda habría hecho por la relevancia de las depreciaciones asociadas a ese proyecto.

Para aclararme:

a) ¿ Es una certeza o una suposicion ?

b) Que yo sepa Realia no ha argumentado nada,hasta el momento. Lo hara por boca del informe de su tasador/auditor cuando presente la nueva valoracion.

No voy a crear ni seguir ningun debate, eso seria alimentar lo que no quiero alimentar, y mas partiendo de supuestos . La suposicion es libre, ¿ quien me dice a mi que los cfds de Polygon no tienen como subyacente un paquete de las koplo, o un paquete de Slim ? ¿ Que implicaria eso ? ¿ Tienen una fecha de vencimiento ? ¿ Que Strike tiene o precio de liquidacion ?

Tantas preguntas y tan pocas respuestas que no caigan en el terreno de la suposicion...

[Takeover]

Sobre DUSE solo se han cruzado entre Realia y Polygon un par de preguntas-respuestas que solo hacían referencia a la fecha en la que se produjo el deterioro en el valor de DUSE, nunca ha habido alguna otra referencia para poner en duda algo que está camino de resolución judicial, que es sobradamente conocido y que va a ser sin duda, objeto de nueva reclamación judicial, para reclamar al AYTO de Sevilla las indemnizaciones oportunas por el incumplimiento del convenio firmado.
"La promotora sevillana Duse quiebra con deudas de 317 millones
La entidad está participada por compañías de primera fila como Sando, Realia y Bankinter
Mientras se sustancia el concurso voluntario, Duse ha interpuesto un recurso contencioso-administrativo por el que solicita la resolución parcial del convenio urbanístico de planeamiento, por incumplimiento de la gerencia municipal de urbanismo. En él, solicita la devolución de las cantidades entregadas, cifradas en 37,4 millones, más una indemnización por daños y perjuicios e intereses por valor de 20 millones.
Debido al fuerte deterioro de sus activos, en 2017 Duse registró unas pérdidas de 139 millones. El año anterior, el déficit fue de 38 millones."

https://cronicaglobal.elespanol.com/bus ... 1_102.html

Cierto que Polygon tiene CFD,S opacos. Eso es algo conocido, como también lo es que el poseedor del paquete de acciones vinculado a esos CFD,S es un perfecto desconocido para el mercado. Todo eso es público y conocido por el mercado, pero también habría que saber que Polygon maneja alrededor de 30 mil millones en activos y que el poseedor de ese paquete de acciones también puede ser alguien muy cercano a ese círculo.
La otra posibilidad que planteas, que es que detrás de los CFDS de Polygon estén las acciones de Slim-Koplowitz, está fuera de lugar planteársela en estos momentos, una vez que son conocidas y públicas las reclamaciones de Polygon a ICAC y CNMV,
A mi juicio, en el cuarto SET de este partido esa posibilidad es bastante improbable. Antes si lo habría sido, pero ahora sería como matar moscas a cañonazos, creando un conflicto interesado.........para acabar llenándose de mierda. Difícil.

[borraja1]

https://www.youtube.com/watch?v=QEkzXOFbo-s

[jmr2]

Extracto traducido de :https://www.european-views.com/2019/07/ ... ours-back/


Lamentablemente, esta falta de escrúpulos no se limita solo a KPMG. Ernst & Young (EY), otro miembro de los Cuatro Grandes, ha visto su justa proporción de controversia. El fondo británico Polygon, que posee el 10% de la firma española de bienes raíces Realia, escribió recientemente una carta abierta al Comité de Auditoría de la compañía. La nota expresaba la preocupación de que EY, los auditores de Realia, le están permitiendo a la firma utilizar indebidamente un método de contabilidad no convencional para devaluar deliberadamente a la compañía, permitiendo así que su accionista mayoritario, el polémico multimillonario mexicano Carlos Slim, adquiera acciones adicionales a precios reducidos.

El hecho de que Realia sea la única de las seis empresas inmobiliarias residenciales de España, incluidas dos también auditadas por EY, que utilice la denominada metodología ECO para valorar sus activos refuerza estas preocupaciones. El método ECO, al que Realia cambió en 2012, arroja resultados mucho más conservadores que el sistema RICS ampliamente aprobado y utilizado internacionalmente. Uno de los competidores de Realia, por ejemplo, valora su perfil de activos similares en nueve veces más por metro cuadrado utilizando el método RICS.

[flasman]

Queda un mes, hasta la presentacion de resultados de fin de julio o primeros de agosto.
Entonces sera el momento ( en funcion del rics presentado) de valorar hasta donde pretende llegar Polygon. Quedarse quieto no es una opcion, por lo que, en teoria, si el rics es bajo, seguira dando guerra, pero ya, por los cauces mas legales y en funcion del Icac. La resolucion, quizas, se podria ver dilatada
Si el rics es mas alto, podria dar a entender un intento de acercamiento de posturas, y quizas una resolucion mas inmediata para todos

Un mes