Nuevo comunicado de prensa de Polygon. Continúa acusando a Carso- Slim de infravalorar activos y otras cuestiones. Insiste en la infravaloración de los activos de Alcorcón o Guadalquitón, pero no comunica nada respecto al resultado de la denuncia formulada por ellos mismos ante el ICAC hace un año, donde reclamaban -con una valoración externa e independiente- la correcta valoración de esos mismos activos.
Me imagino la respuesta tramposa -aunque no en este caso, por el precio de las acciones y los argumentos que el propio Polygon ofrece- de los cuates de CARSO/Slim al nuevo comunicado de Polygon: Si tan baratas están las acciones es una oportunidad para que compren todas las que quieran o.............puedan. Nadie entra en la horquilla de Realia sin ser detectado por la banda de Guanajuato.
Polygon sigue preocupado por las inconsistencias significativas en los resultados financieros de Realia Business, SA para el año fiscal 2019 y otras acciones de la gerencia
LONDRES , 27 de marzo de 2020 / PRNewswire / - Polygon Global Partners LLP toma nota de la publicación de los resultados financieros de Realia 2019 el 26 de febrero de 2020 .
Polygon sigue preocupado al descubrir que la presentación de Realia de su valor liquidativo (NAV) en sus resultados financieros de 2019 subestima materialmente el verdadero valor de los activos que posee la compañÃa y, por lo tanto, deprime el verdadero valor de las acciones de Realia. Polygon considera que este es el caso por varias razones clave:
Realia no tiene en cuenta las pérdidas fiscales al calcular su NAV después de impuestos 
Realia ha publicado su NAV neto del impuesto del 25% sobre las ganancias de capital. Al hacerlo, la compañÃa no ha hecho referencia al hecho de que tiene 430 millones de euros de pérdidas fiscales que se pueden transferir para proteger el 70% de tales ganancias de capital. Sobre esta base, incluso sin considerar la subestimación significativa del valor del banco de tierras de la compañÃa como se detalla a continuación, Polygon cree que el NAV después de impuestos (NNAV) de Realia deberÃa ser de 1,42 euros por acción, y no de 1,30 euros por acción tal como lo publicó Realia.
Realia contradice su propio análisis de sensibilidad 
En sus cuentas anuales consolidadas de 2018 (Nota 13), Realia publicó un análisis de sensibilidad para el valor de sus inventarios (en su mayorÃa compuesto por su banco de tierras) que mostró un aumento del 5% en los precios de las nuevas viviendas en España implicarÃa un aumento de EUR 87,3 millones en valor de inventarios.
Los datos del Instituto Nacional de EstadÃstica (INE) muestran que los precios de las nuevas viviendas en España aumentaron un 7,3% en 2019. Aplicando el análisis de sensibilidad de Realia 2018, todo lo demás igual, el banco de tierras deberÃa haber aumentado su valor en el rango de al menos 127 millones de euros . En cambio, los resultados de Realia muestran un aumento de solo 16,4 millones de euros . Realia no ha explicado la razón de esta discrepancia obvia y significativa.
Realia también publicó un análisis de sensibilidad similar en sus cuentas anuales consolidadas de 2019. En contraste con su análisis de sensibilidad de 2018, el análisis de sensibilidad de 2019 mostró que un aumento del 5% en los precios de las viviendas nuevas en España solo aumentarÃa el valor de los inventarios en 48,8 millones de euros, una cifra un 45% menor que el año anterior. Teniendo en cuenta que la cartera de terrenos residenciales de Realia no ha cambiado materialmente desde el año pasado, Realia no explica cómo se puede justificar tal reducción material en la posible revaluación de inventarios.
Realia continúa subestimando significativamente el valor de su banco de tierras 
Los resultados de Realia en 2019 indican que el valor del banco de tierras de la compañÃa era de 313,6 millones de euros a diciembre de 2019 , utilizando la Valoración RICS - Estándares Globales 2017 (el Libro Rojo RICS) (RICS).
CBRE valoró la cartera del banco de terrenos residenciales de Realia utilizando el estándar de valuación RICS en EUR 734 millones en 2011. En 2012, la misma cartera fue valorada por Tinsa, el tasador externo aún utilizado por Realia, quien aplicó inapropiadamente la Orden ECO 805/2003 de 27 Norma de marzo (ECO): 412 millones de euros , es decir , 322 millones de euros menos que si se hubiera aplicado correctamente la norma de valoración RICS adecuada.
Polygon señala que: (1) Realia supuestamente volvió a adoptar el estándar de valuación RICS a partir de junio de 2019 , (2) el banco de tierras de Realia se ha mantenido sustancialmente sin cambios desde 2011, y (3) los precios de las viviendas nuevas en España ahora son más altos que en 2011, ya que puede verse en las estadÃsticas oficiales publicadas por el INE. Dado este conjunto de hechos, Polygon cree que es injustificable que los resultados financieros de Realia no reflejen al menos una reversión mecánica del deterioro de EUR 322 millones incurrido por la compañÃa en 2012. Realia todavÃa no ha dado ninguna justificación al mercado de por qué la re-adopción de RICS no ha producido esta mejora de valoración esperada.
Los auditores de Realia, EY, tampoco han podido dar ninguna explicación. Han limitado su trabajo a verificar la "plausibilidad" de los modelos de valoración de Tinsa, y al hacerlo, plantean preguntas sin respuesta en cuanto a la medida en que los estados financieros de Realia presentan una visión verdadera y justa de los activos de la compañÃa.
Realia subestima materialmente dos de sus propiedades 
Realia continúa infravalorando los terrenos de la compañÃa en Retamar de la Huerta y Guadalquitón. En 2019, Polygon encargó a la Sociedad de Tasación que produjera informes de valoración independientes, que mostraban una valoración RICS de 78,7 millones de euros para las dos parcelas, una cifra materialmente superior a la propia valoración de Realia de 8,4 millones de euros .
En los resultados de 2019, Realia no ha cambiado la valoración de su banco de tierras en las categorÃas de "Ordenación" y "Planeamiento" (donde se incluyen las parcelas Retamar de la Huerta y Guadalquitón). Por lo tanto, no está claro para Polygon por qué Realia continúa publicando información financiera que subestima materialmente el valor de estas dos propiedades.
A la luz de todo lo anterior, y la fortaleza subyacente del mercado inmobiliario español, Polygon sigue opinando que el NAV publicado de Realia deberÃa superar los 1,80 euros por acción.
Polygon señala sus serias preocupaciones con respecto a ciertas otras acciones de gestión 
En diciembre de 2018 , Realia realizó un aumento de capital para recaudar 149 millones de euros con un descuento muy elevado a su NAV, con consecuencias muy diluyentes para los accionistas. El fundamento expresado para este aumento de capital fue la necesidad urgente de dinero de la compañÃa para reiniciar su brazo de construcción de viviendas. Es notable entonces que durante 2019, Realia adquirió dos terrenos en Tres Cantos por más de 25 millones de euros para su actividad de alquiler (que no fueron nombrados en el prospecto de aumento de capital), recompró más de 2 millones de sus propias acciones, aumentó el número de unidades que se construyeron en 126 y, sin embargo, redujo su deuda neta en 8 millones de euros . Polygon cuestiona asà la necesidad del aumento de capital y su beneficio para la compañÃa cuando su efecto ha sido deprimir el precio de las acciones de Realia y diluir a los accionistas minoritarios.
Polygon también está preocupado por la falta de información proporcionada por Realia a los inversores minoritarios y al mercado en general. En particular, Polygon señala que la gerencia no ha publicado ningún objetivo estratégico a mediano plazo ni ha realizado llamadas en conferencia para presentar los resultados financieros de la compañÃa, asà como su negativa a interactuar con los accionistas minoritarios de la compañÃa y otros participantes del mercado, como la gerencia le prometió expresamente a Polygon. lo harÃa después de la reunión general anual en junio de 2018 . Como resultado, existe poca cobertura de Realia por parte de los analistas de investigación de renta variable.
A la luz de estas circunstancias, y la publicación de resultados financieros de la compañÃa con las inconsistencias significativas descritas anteriormente, los accionistas e inversores minoritarios se ven privados de la capacidad de evaluar adecuadamente el valor de Realia, un hecho que a Polygon le preocupa puede ser explotado por la mayorÃa de Realia accionistas en transacciones que no reflejan el valor verdadero y justo para la empresa.
Contacto: Polygon Global Partners LLP (
ir@polygoninv.com )
https://www.prnewswire.com/news-release ... 30685.html